Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Trên thực tế, không ít trường hợp người mua mất tiền, người bán vướng tranh chấp do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc chủ quan trong quá trình giao dịch. Vì vậy, việc tư vấn đất đai khi mua bán, chuyển nhượng là bước quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
1. Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Không phải mọi thửa đất đều đủ điều kiện để mua bán, chuyển nhượng. Trước khi giao dịch, cần xác định rõ:
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa
Thửa đất có đang bị tranh chấp hay không
Quyền sử dụng đất có đang bị kê biên để thi hành án
Đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định
Nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu.
2. Xác minh thông tin người chuyển nhượng
Một rủi ro phổ biến là giao dịch với người không có quyền chuyển nhượng hợp pháp. Các vấn đề cần lưu ý gồm:
Người đứng tên trên sổ đỏ có phải là người ký hợp đồng hay không
Đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng
Trường hợp đồng sở hữu có đủ chữ ký của tất cả các chủ sử dụng đất
Việc xác minh đầy đủ giúp tránh tranh chấp phát sinh sau khi giao dịch hoàn tất.
3. Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nhiều người mua đất nhưng sau đó mới phát hiện thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch, dẫn đến không thể xây dựng hoặc bị thu hồi. Do đó, cần kiểm tra:
Quy hoạch sử dụng đất của địa phương
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Khả năng bị thu hồi trong tương lai
Tư vấn pháp lý sẽ giúp đánh giá mức độ rủi ro trước khi quyết định mua bán.
4. Hình thức và nội dung hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nội dung hợp đồng cần rõ ràng về:
Thông tin thửa đất
Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Thời điểm bàn giao đất
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Hợp đồng không đúng hình thức hoặc thiếu nội dung quan trọng có thể không được pháp luật công nhận.
5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng đất đai
Trong quá trình mua bán, các bên cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ
Phí công chứng, phí đăng ký biến động
Việc thỏa thuận rõ ai là người chịu các khoản chi phí này sẽ giúp tránh tranh chấp về sau.
6. Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, người mua cần nhanh chóng thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Việc chậm sang tên có thể dẫn đến:
Rủi ro pháp lý khi có tranh chấp phát sinh
Khó khăn trong việc thế chấp, chuyển nhượng tiếp
Ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người mua
Tư vấn đất đai sẽ giúp hoàn tất thủ tục sang tên đúng trình tự, thời hạn.
7. Những rủi ro thường gặp và cách phòng tránh
Một số rủi ro phổ biến khi mua bán, chuyển nhượng đất đai gồm:
Mua bán bằng giấy tay
Đặt cọc khi chưa kiểm tra pháp lý đầy đủ
Thanh toán toàn bộ tiền trước khi hoàn tất thủ tục
Việc có sự tư vấn pháp lý ngay từ đầu sẽ giúp người mua và người bán hạn chế tối đa các rủi ro này.
