Bạn đang là cư dân chung cư và chuẩn bị tham gia bầu Ban quản trị, nhưng lại được thông báo rằng chủ đầu tư quyết định số lượng thành viên Ban quản trị và phân bổ mỗi tòa nhà bao nhiêu người. Vấn đề này khiến nhiều cư dân băn khoăn: pháp luật quy định thế nào và ai mới là người có quyền quyết định?
Dưới đây là phân tích dưới góc độ pháp lý.
1. Ban quản trị nhà chung cư là gì?
Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức:
Đại diện cho các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ
Quản lý, giám sát việc vận hành, sử dụng phần sở hữu chung
Thay mặt cư dân làm việc với đơn vị quản lý vận hành, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước
Ban quản trị không phải là bộ phận của chủ đầu tư và không chịu sự chỉ đạo của chủ đầu tư sau khi được thành lập hợp pháp.
2. Pháp luật quy định số lượng thành viên Ban quản trị như thế nào?
Theo quy định pháp luật về nhà ở và quản lý sử dụng nhà chung cư:
Số lượng thành viên Ban quản trị không do chủ đầu tư quyết định
Không có một con số cố định bắt buộc (ví dụ: 5 người, 6 người hay 7 người)
👉 Số lượng thành viên Ban quản trị được xác định căn cứ vào:
Quy mô chung cư (một tòa hay nhiều tòa)
Số lượng căn hộ, cư dân
Nhu cầu quản lý thực tế
3. Ai có quyền quyết định số lượng thành viên Ban quản trị?
✅ Quyền quyết định thuộc về Hội nghị nhà chung cư
Cụ thể:
Hội nghị nhà chung cư (gồm các chủ sở hữu căn hộ) là cơ quan có thẩm quyền cao nhất
Hội nghị sẽ:
Thảo luận
Biểu quyết
Thông qua số lượng thành viên Ban quản trị
👉 Quyết định này được thông qua theo nguyên tắc biểu quyết của cư dân, không phụ thuộc ý chí của chủ đầu tư.
❌ Chủ đầu tư KHÔNG có quyền quyết định
Chủ đầu tư:
Không có quyền đơn phương ấn định số lượng thành viên Ban quản trị
Không có quyền áp đặt mỗi tòa bao nhiêu người
Chỉ có thể đề xuất hoặc tham gia ý kiến (nếu được mời)
Nếu chủ đầu tư tự ý quyết định mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư, thì quyết định đó không có giá trị pháp lý.
4. Việc phân bổ thành viên Ban quản trị cho từng tòa nhà được thực hiện thế nào?
Đối với cụm nhà chung cư có nhiều tòa, pháp luật cho phép:
Ban quản trị có thể gồm:
Đại diện của từng tòa nhà
Hoặc đại diện chung cho toàn bộ cụm
👉 Việc mỗi tòa có bao nhiêu thành viên cũng phải do:
Hội nghị nhà chung cư thảo luận
Cư dân biểu quyết và thông qua
Không có quy định bắt buộc rằng:
Mỗi tòa phải có đúng 3 người
Hay mỗi tòa phải có số lượng bằng nhau
5. Cư dân có quyền gì trong trường hợp này?
Là cư dân, bạn hoàn toàn có quyền:
Yêu cầu đưa nội dung:
Số lượng thành viên Ban quản trị
Cách phân bổ thành viên giữa các tòa
vào chương trình Hội nghị nhà chung cư
Đề nghị biểu quyết công khai
Không chấp nhận quyết định áp đặt từ chủ đầu tư
👉 Nếu chủ đầu tư can thiệp trái quy định, cư dân có thể:
Ghi nhận ý kiến trong biên bản hội nghị
Gửi kiến nghị đến cơ quan quản lý nhà ở địa phương
Kết luận pháp lý
✔ Số lượng và cơ cấu Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định
✔ Chủ đầu tư không có quyền tự quyết vấn đề này
✔ Cư dân có đầy đủ quyền tham gia, thảo luận và biểu quyết
Việc bầu Ban quản trị cần bảo đảm:
Dân chủ
Công khai
Đúng thẩm quyền
để tránh tranh chấp và xung đột lợi ích về sau.
